相続登記・住所変更登記の義務化　罰則と3つの対策を解説　★情報更新★ | 相続 | コラム | 相続・終活に強い行政書士事務所として小平市・立川市を中心に首都圏で幅広い分野の相談に対応しています

「相続登記が義務化されたって聞いたけど、うちの不動産は大丈夫？」

「住所変更登記も義務化って、何をすればいいの？」

このような不安をお持ちの方が増えています。

2024年4月に相続登記の義務化がスタートし、さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化されました。どちらも罰則（過料（かりょう：行政上の制裁金））が定められており、放置するとペナルティの対象になります。

※なお、過料の猶予期間が2027年の3月までと、相続登記の義務化はいよいよ罰則の開始が目前に迫っています。

この記事では、2つの義務化（「ダブル義務化」）の内容・期限・罰則をわかりやすく比較し、具体的な対策までご案内します。年間500件超の相続相談を受ける行政書士法人が提携司法書士との連携を含めて実務の視点からポイントを整理しました。

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不動産登記の「ダブル義務化」とは？2つの制度を比較

不動産の登記に関する義務化には、現在2つの制度があります。1つは相続登記の義務化（2024年4月施行）、もう1つは住所変更登記の義務化（2026年4月施行）です。

これらは別々の制度ですが、不動産を所有している方にとっては「どちらも対応が必要」という点で共通しています。ここでは、この2つをまとめて「ダブル義務化」と呼び、それぞれのポイントを整理します。

なぜ義務化されたのでしょうか。

背景には所有者不明土地問題があります。相続や住所変更の登記がされないまま放置された結果、全国で所有者が分からない土地が増え、公共事業や災害復興の妨げになっていました。国土交通省の調査では、所有者不明土地は国土の約24%に達するとされています（2017年国土交通省調査）。この問題を解消するため、登記を義務化して不動産の所有者情報を最新の状態に保つ法改正が行われました。

相続登記の義務化（2024年4月〜）

相続登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日に施行されました。相続によって不動産を取得した方は、相続の開始を知り、かつ不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2）。

正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

住所変更登記の義務化（2026年4月〜）

住所変更登記の義務化は、2026年（令和8年）4月1日に施行されました。不動産の登記名義人は、住所や氏名に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の5）。正当な理由なく期限を過ぎた場合、5万円以下の過料が科される可能性があります（不動産登記法第164条第2項）。

2つの義務化を比較表で整理

項目	相続登記の義務化	住所変更登記の義務化
施行日	2024年4月1日	2026年4月1日
対象	相続で不動産を取得した方	住所・氏名が変わった登記名義人
期限	3年以内	2年以内
過料	10万円以下	5万円以下
過去の分	対象（猶予あり）	対象（猶予あり）
経過措置の期限	2027年3月31日	2028年3月31日
根拠条文	不動産登記法第76条の2	不動産登記法第76条の5

ポイント: どちらの義務化も、施行日より前に発生した相続・住所変更にも適用されます。ただし、一定の猶予期間が設けられています。

なお、登記の申請（登記手続き）は司法書士の専門業務です。当法人では、登記の前段階にあたる戸籍収集や遺産分割協議書の作成を行政書士が担当し、登記申請は提携の司法書士にスムーズにお繋ぎする体制を整えています。

相続登記の義務化　3年以内・10万円以下の過料

相続登記の義務化について、もう少し詳しく見ていきましょう。

対象となるケース

以下のいずれかに該当する方が対象です。

• 相続（遺言を含む）によって不動産の所有権を取得した方
• 遺産分割協議によって不動産を取得した方

つまり、親や配偶者が亡くなり、不動産を受け継いだ方は全員が対象です。「名義変更しなくても住めるから」と放置している方も、義務化の対象となります。

期限の起算点と経過措置

期限の起算点は、「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日」です。

施行前に発生した相続についても、経過措置として2027年（令和9年）3月31日までに登記すれば、過料は科されません。たとえば、2020年に親が亡くなり不動産を相続したものの、登記を済ませていない場合も対象です。

なお、期限内に遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記（かんたんな届出制度）を行うことで、ひとまず義務を果たすことができます。相続人申告登記は、「自分が相続人であること」を法務局に届け出るだけの簡易な手続きです。遺産分割が終わっていなくても申告できるため、期限切れを回避する手段として活用されています。ただし、最終的には遺産分割協議を行い、正式な相続登記を完了させる必要があります。

正当な理由が認められるケース

以下のような場合は「正当な理由」があるとして、過料が免除される可能性があります。

• 相続人が多数で、戸籍の収集や遺産分割に時間がかかっている
• 相続登記の義務があることを知らなかった（ただし今後は認められにくくなる見込み）
• 経済的な困難により登記費用を負担できない
• 相続人自身が重病などで手続きが困難

住所変更登記の義務化　2年以内・5万円以下の過料

2026年4月1日から施行された住所変更登記の義務化について解説します。

対象となるケース

不動産の登記名義人で、以下のいずれかに該当する方が対象です。

• 引っ越しによって住所が変わった方
• 婚姻・離婚などで氏名が変わった方
• 会社の住所移転や商号変更（法人名義の場合）

たとえば、自宅マンションを所有していて転居した場合、登記上の住所と現住所が異なることになります。この場合、転居から2年以内に住所変更登記を行う必要があります。

施行前に住所変更済みの方の経過措置

2026年3月31日以前にすでに住所変更していて、登記上の住所が古いままの方も義務化の対象です。ただし、施行日から2年間の猶予期間が設けられており、2028年（令和10年）3月31日までに登記すれば過料は科されません。

「何年も前に引っ越したけど登記はそのまま」という方は、この猶予期間中に対応しましょう。

なお、住所変更登記の義務化において「過料」が科されるまでには段階があります。まず法務局から「登記申請をしてください」という催告（通知）が届きます。この催告を受け取っても正当な理由なく一定期間内に申請しない場合に、はじめて過料の対象となります。催告なしにいきなり過料が科されるわけではありません。

いきなり過料にはならない｜催告の仕組み

過料が科されるまでには段階があります。まず法務局（登記官）から「相当の期間内に登記申請をしてください」という催告（通知）が届きます。

この催告を受け取っても正当な理由なく期間内に申請しない場合に、はじめて過料の対象となります（不動産登記法第164条第2項）。催告なしにいきなり過料が科されるわけではありません。

氏名変更（婚姻・離婚等）も対象

住所だけでなく、氏名の変更も義務化の対象です。結婚や離婚で姓が変わった場合、不動産の登記名義人の氏名を変更する必要があります。

なお、DV（配偶者暴力）被害者で避難中の方など、住所変更登記をすると生命・身体に危害が及ぶおそれがある場合は、「正当な理由」として過料が免除されます。

スマート変更登記とは？無料で登記できる新制度

住所変更登記の義務化に合わせて、手続きの負担を軽減するスマート変更登記という新制度も始まりました。

スマート変更登記の仕組み（住基ネット連携）

スマート変更登記とは、法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）の情報をもとに、登記名義人の住所変更を職権で登記する制度です。

仕組みは以下のとおりです。

1. 登記名義人が法務局に「検索用情報の申出」を行う（事前登録）
2. 法務局が住基ネットに対して定期的に住所変更を照会する
3. 住所変更が確認されると、法務局から本人にメール等で確認連絡が届く
4. 本人の了解が得られたら、法務局が職権で変更登記を行う

つまり、一度申出をしておけば、引っ越しのたびに自分で法務局へ行く必要がなくなります。転勤が多い方や、複数の不動産を所有している方にとっては、大きな負担軽減になる制度です。

なお、スマート変更登記はあくまで本人の了解を得てから登記が行われます。法務局が勝手に登記を変更するわけではありませんので、安心してご利用いただけます。

利用方法と申出の手順

検索用情報の申出は、2025年4月21日から受付開始されています。申出方法は以下のとおりです。

• オンライン: 登記・供託オンライン申請システム（法務省）から申請
• 窓口: 最寄りの法務局に書面で提出

申出には、氏名・住所・生年月日などの情報が必要です。

費用は無料です。スマート変更登記による職権登記には登録免許税がかかりません（非課税）。通常、住所変更登記を自分で申請すると不動産1筆あたり1,000円の登録免許税がかかりますので、費用面でもメリットがあります。

対象外のケース（海外在住者等）

以下の方はスマート変更登記の対象外です。

• 海外在住の方: 住基ネットに登録がないため利用できません。ご自身で変更登記の申請が必要です
• 法人名義の不動産: 法人は住基ネットの対象外です
• 氏名変更のみの場合: 現時点では住所変更が主な対象です

スマート変更登記のよくある質問10選

Q1. スマート変更登記を使えば義務を果たしたことになる？ → はい。法務局が職権で登記するため、その範囲については義務を果たしたことになります。

Q2. 検索用情報の申出はいつから・どこで？ → 2025年4月21日から。法務省の登記・供託オンライン申請システム、または最寄りの法務局窓口で書面により申出できます。

Q3. 申出や職権登記に費用は？ → 申出は無料。職権の変更登記も登録免許税が非課税のため費用はかかりません。

Q4. 検索用情報には何を登録する？ → 氏名・住所に加え、氏名のふりがな・生年月日・メールアドレス。メールは変更確認の連絡に使われます。

Q5. 法務局が勝手に登記を書き換える？ → ありません。変更が確認されると本人にメールで連絡が届き、本人が了解した場合にのみ職権登記が行われます。

Q6. 引っ越しのたびに申出をやり直す必要は？ → いいえ。一度申し出ておけば、その後の住所変更は法務局が定期的に確認します。

Q7. 海外在住でも使える？ → 利用できません。住基ネットに登録がないため対象外で、ご自身（または提携の司法書士）で申請が必要です。

Q8. 法人名義でも使える？ → はい。会社法人等番号の申出を行うことで対象になります。

Q9. 結婚・離婚で氏名が変わった場合も対象？ → 氏名変更も住基ネットで確認できるため原則対象です。運用の詳細は法務省の案内をご確認ください。

Q10. 過去の引っ越し分も自動で直る？ → スマート変更登記は申出以降の変更に備える仕組みです。すでに生じている住所のズレは原則ご自身での申請が必要な場合があります。経過措置の期限（2028年3月31日）までに司法書士にご相談を。

ダブル義務化に備える3つの対策

2つの義務化に対応するため、以下の3つの対策をおすすめします。

対策1: まず自分の不動産登記の状況を確認する

最初にやるべきことは、現在の登記内容の確認です。

• 法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する（1通600円）
• 登記上の所有者名義が最新の状態になっているか確認する
• 相続が発生しているのに名義が被相続人（亡くなった方）のままになっていないか確認する

2026年2月から始まった所有不動産記録証明制度を利用すれば、特定の方が所有する全国の不動産を一覧でリスト化した証明書を取得できます。「亡くなった親がどこに不動産を持っていたか分からない」という場合に役立ちます。相続財産調査の方法について詳しくは、相続財産調査の方法と手順をご覧ください。

対策2: 相続登記に必要な書類を準備する

相続登記の申請には、以下の書類が必要です。

□ ダブル義務化対応チェックリスト

□ 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）

□ 被相続人の住民票の除票

□ 相続人全員の戸籍謄本

□ 相続人全員の住民票

□ 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）

□ 不動産の固定資産評価証明書

□ 登記申請書

このうち、戸籍の収集と遺産分割協議書の作成は行政書士の専門業務です。特に、被相続人の出生から死亡までの戸籍を漏れなく集めるのは、転籍が多い方の場合、複数の自治体に請求が必要で手間がかかります。

相続手続き全体の流れについては、相続手続きの流れと必要な手続き一覧で詳しく解説しています。

対策3: 専門家への早めの相談

義務化には期限があるため、早めの相談が大切です。特に以下のような方は、専門家への相談をおすすめします。

• 相続が発生してから何年も登記していない方
• 相続人が複数いて、遺産分割協議がまとまっていない方
• 不動産の所在が複数ある方
• 被相続人の住所が何度も変わっている方

行政書士は、戸籍収集・財産調査・遺産分割協議書作成など、登記の前段階の手続きを一括でサポートします。登記申請そのものは提携の司法書士がスムーズに対応いたします。費用について詳しくは、相続手続きの行政書士費用をご参照ください。

当事務所では、年間500件超の相続相談実績をもとに、お客様一人ひとりの状況に合わせた手続きプランをご提案しています。「まず何をすべきか分からない」という方も、お気軽にご相談ください。担当のプロジェクトマネジャーが、手続き完了まで一貫して窓口を担当いたします。

よくある質問（FAQ）

Q1. 過去に相続した不動産も義務化の対象ですか？

はい、対象です。2024年4月1日より前に相続が発生した場合でも、相続登記が済んでいなければ義務化の対象となります。ただし、経過措置として2027年3月31日までに登記すれば過料は科されません。同様に、住所変更登記も施行前の変更分について2028年3月31日までの猶予があります。

Q2. 登記にかかる費用はどのくらいですか？

相続登記にかかる主な費用は以下のとおりです。

費目	費用の目安
登録免許税	固定資産評価額の0.4%
戸籍謄本等の取得費	数千円〜1万円程度
司法書士への報酬	5万〜10万円程度
行政書士への報酬（書類準備）	3万〜8万円程度

なお、スマート変更登記を利用した住所変更登記は登録免許税が非課税（無料）です。

Q3. 行政書士と司法書士、どちらに相談すべきですか？

役割が異なりますので、状況に応じて使い分けるのがベストです。

• 行政書士: 戸籍収集、相続財産の調査、遺産分割協議書の作成など、登記の前段階の書類準備が専門。費用は3万〜8万円程度が目安
• 司法書士: 法務局への登記申請が専門。費用は5万〜10万円程度が目安
• 税理士: 相続税の申告が必要な場合に相談。基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数、令和8年現在）を超える場合が対象

当事務所（リーガルライフエージェンシー）では、行政書士が書類準備を一括で行い、登記申請は提携の司法書士にスムーズにお繋ぎする体制を整えています。窓口を一つにまとめることで、お客様のご負担を軽減しています。

たとえば「親が亡くなって不動産を相続したが、名義変更も住所変更もしていない」というケースでは、相続登記と住所変更登記の両方が必要です。このような場合、まず行政書士が戸籍収集と遺産分割協議書を作成し、その書類一式を提携の司法書士に引き継いで登記申請を行う、という流れで対応しています。当事務所は書類の受け渡しをお手伝いしますのでお客様が何度も複数の事務所に足を運ぶ必要はありません。

Q4. 相続登記と住所変更登記を同時に行えますか？

はい、同時に申請できます。たとえば、相続した不動産について相続登記をする際に、現在の住所と登記上の住所が異なる場合は、住所変更登記もあわせて申請するのが一般的です。司法書士に依頼すれば、まとめて対応してもらえます。

Q5. 名義変更も住所変更もしていません。どう進めればよいですか？

相続登記と住所変更登記の両方が必要になることがあります。まず行政書士が戸籍収集と遺産分割協議書を作成し、その書類一式を提携の司法書士に引き継いで登記申請を行う流れで対応します。当事務所は書類の受け渡しをお手伝いしますのでお客様が複数の事務所に足を運ぶ必要はありません。まずは現在の登記内容の確認から一緒に進めましょう。

まとめ

不動産登記に関する2つの義務化のポイントを整理します。

1. 相続登記の義務化（2024年4月〜）: 相続を知った日から3年以内に登記。違反すると10万円以下の過料。過去の分も2027年3月31日まで猶予あり
2. 住所変更登記の義務化（2026年4月〜）: 住所・氏名変更から2年以内に登記。違反すると5万円以下の過料。過去の分も2028年3月31日まで猶予あり
3. スマート変更登記を利用すれば、住所変更登記は法務局が職権で対応。費用も無料

どちらの義務化にも猶予期間はありますが、期限は確実に近づいています。「登記を放置していた」「何から手を付ければいいか分からない」という方は、早めに専門家にご相談ください。

当事務所では、戸籍収集から遺産分割協議書の作成まで一括で対応し、登記申請は提携の司法書士にスムーズにお繋ぎしています。

※ この記事の内容は2026年4月時点の法令に基づいています。法改正により内容が変更される場合がありますので、最新の情報は法務省の公式ページでご確認ください。

※ 個別の事案については、専門家にご相談ください。